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房地产玩了20年，一度成为中国人的财富信仰，如今放眼看去，却只剩下了堆积如山的债务。
房地产商，一地的债务。仅仅恒大一个公司留下的债坑就高达2.4万亿，要知道2008年金融危机后中国大放水，也不过就4万亿。恒大的这个债务，换算下来约等于一些国家的GDP。“债可敌国”。按理说之前中国房价飙升到全世界前列的位置，比发达国家泡沫时期还要高，房地产商应该赚得不是流油而是流金子了。但老百姓一停止买房，房地产企业就立刻资金链断裂，赚的钱到底去哪了？难道是拍卖土地的地方政府？截至2023年末，中国地方政府债务余额约40.74万亿元。各地方政府卖地的收入，在房地产运作中其实占利润的大头。但这些钱最终也变成了债。难道，钱被老百姓赚走了？毕竟房价涨那么高，很多家庭都有三四套房子。香港寰亚经济数据有限公司(CEIC)最近发布的数据显示，2024年1月，中国的家庭债务超过11万亿美元。相较于五年前，中国的家庭债务规模增加了50%。2010年至2021年，中国居民信贷规模从1.27万亿攀升至8.26万亿。其中居民中长期消费贷款（房贷）规模累计增长595%，对整体居民债务规模的增长贡献达76.5%。老百姓当中有几个能靠房价转化为恒久的财富和收入？看这数字恐怕很不乐观。更何况有很多人买房其实是2016年之后高位接盘的，房价下跌财富缩水又会造成新债，现在法拍房数量剧增、断供数量不断增加，老百姓的房地产债务恐怕只会更多。好，就算一分钱没挣，大家都一屁股债，但你能把那个钢筋水泥的产品——房子按时按质量交货也行啊。结果最后还有一大批烂尾楼，等于付了钱还交不了货，这就更让人想不通了。所以就还是那个灵魂问题：房地产挣的钱到底去哪了？这可能是一个世界性的经济难题。能回答清楚的人，直接获得诺贝尔经济学奖。在整明白这事儿之前，我们需要先了解一下，中国的房地产运作究竟是怎么回事？房地产有一个公认的大致利润分配结构：土地出让金和税收（政府所得）占房价的比重约为60%（有些地方高达70%至80%），房地产企业利润占比约为10%，剩下的利润，则主要属于银行，还有些属于上下游。所以，政府拿大头、银行拿中等份额、而房企只赚走小头。这就是中国房地产基本的利润分配模式。政府通过卖地和税收拿走的钱占大部分，那么政府用来干什么了？基建肯定是其中一个最大的支出，毕竟中国的基建水平确实可以。1、一直被抱怨的财政供养人员过多，对土地财政收入的消耗有多严重？据媒体测算，目前国内财政供养人员已经超过了8000万人。2、基建当中的贪污腐败和铺张浪费问题一直严重，土地财政收入在基建中被雁过拔毛，最后落到实处的比例有多少？所以我们可以理解为，那些高收入的体制内人士，以及在房地产和基建项目中拿到灰色收入的官员和掮客，还有将资产转移到境外的房地产商，才是一批真正因为房地产而富起来的人。2010年之后，中国房地产发生了一些重要的变化，房地产公司只需要很少的资金，就能撬动巨大的杠杆。与此同时，房地产业的高层大佬们都纷纷玩起了海外和境内的金融业务，他们通过复杂的金融操作手段、上下游公司利润迁移手段等等，将母公司玩成了空壳，钱实际上都在外边转。本质上，这是一个巨大的金融游戏。房子，只是金融游戏之下微不足道的产品。这就让人想起安利，对安利来说，产品只是一个穿针引线的存在，销售模式和钱的流动才是实质。高杠杆，然后套现并转移资产，成了大佬们的真正玩法，典型当然就是许家印了。其实又何止一个许家印，许家印身边带着的人就有多少？在巅峰时期，许家印身边的跟随者都不把几个亿当钱，别说他本人了。别的不说，你以为房企那些巨大的杠杆是用谁的钱撬起来的？套用最近流行的一句话——“金融消费者”。中国老百姓何止在股市上是金融消费者，在房地产市场，他们也早就成了金融消费者。而这一切，其实都是被精心设计出来的一整套游戏规则。中国的房地产运作模式很特殊，从游戏规则上来看，它就注定了是极少数人的财富，是绝大多数人的债务。只不过在经济下行期，这个债务恰好暴露给你看到了而已。
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