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中西部“工业上楼”切莫跟风赶潮

李守辉、王亚捷 上海华略智库
2024-09-03



作者：李守辉 华略智库开发区研究院院长；王亚捷 华略智库开发区研究院研究经理

来源：上海华略智库（ID:HUALUETT）


工业上楼凭借向天空要空间，大幅度提升了土地资源利用率，缓解了土地资源紧张的工业发展之痛。其成功经验迅速由珠三角推广至全国，也引得不少中西部城市风风火火准备参与到这场工业上楼的风潮中。然而对于中西部城市而言，这种跟风赶潮是否真的可取？一起来看！

全文4588字，阅读约12分钟


【华略原创音频上线，欢迎收听音频版】

面对产业迭代升级与空间载体之间的矛盾，一种“向天要空间，向上要效益”的工业上楼模式率先由深莞等珠三角领跑者引爆，而后由上海、苏州等长三角城市快马跟进，现大有席卷全国、全面狂飙的发展苗头。从长远角度看，工业空间由“二维”转向“三维”工业上楼的确能解决沿海不少城市亩论效益提升、新兴产业落地等问题，但深究沿海发达城市工业上楼成功的背后逻辑，大干快上、毕其功于一役的跟风式快速推进方式值得商榷。

工业上楼的前世今生

当前，“工业上楼”无统一定义。综合各地规范，大多数认可的“工业上楼”就是指企业在高密度园区的高层楼宇中进行生产、研发、设计、办公的新型工业载体发展模式。

其有五大标志性特征：一是用地类型上，特指在M1（普通工业用地）或M0（新型产业用地）用地上的生产空间模式创新；二是建筑形态上，通常总高在24米以上，或者楼层层数在5层及以上；三是载体参数上，楼层荷载、层高及设施设备等标准更高；四是产业方向上，上楼产业多为轻型、环保、低能耗及低振动类企业；五是园区功能上，工业上楼园区为三生融合、产城融合的现代化园区。

追溯历史，工业上楼早在20世纪60年代出现在香港，大陆上海在20世纪80年代以工业大厦的形式出现。从厂房的样式看，当前全球工业上楼最为代表性的是新加坡国家孵化扶持的堆叠式厂房和英国坡道多层首高厂房。

图1：新加坡堆叠式厂房（大士空间）
图2：英国坡道多层首高厂房（东伦敦巴金）

从国内探索实践看，珠三角以工业大厦和多层首高样式为主，长三角的上海以研发占比居多的厂房为主、苏州以高标准厂房为主、无锡以功能复合创新偏研发厂房为主。

为什么工业上楼会扎堆出现在沿海发达城市呢？究其原因不外乎有三：

一是确保新兴产业项目落地。以最先探索的深圳为例，国土面积仅有1997平方公里，可开发土地只有973.5平方公里，其中产业用地仅有221平方公里，却要落地超过产值4.5万亿、工业增加值超1.1万亿的新一代电子信息（5个）、数字与时尚（3个）、高端制造装备（4个）、绿色低碳（3个）、新材料（1个）、生物医药与健康（3个）、海洋产业（1个）等20大新兴产业集群，以及合成生物、区块链、细胞与基因、空天技术、脑科学与类脑智能、深地深海、可见光通信与光计算、量子信息等8个未来产业。

二是延缓低端产业外迁。近十年，珠三角、长三角由于加快推进产业“腾笼换鸟”，导致一大批纺织、化工、电子代工、装备制造等制造业向外迁移。以上海为例，纺织产业2000年整体外迁到江苏大丰、泗阳、宿迁等地，钢铁产业2012年制定十年外迁计划，电子信息和生物医药的制造环节外迁到长三角等地，导致上海制造业近些年活力下降。2010-2022年上海二产年均增速仅为4.2%，比深圳二产年均增速（7.7%）低3.5个百分点，同时比上海年均GDP增速（6.4%）低2.2个百分点。

三是提高地区经济密度。将原来传统单层铺开的扁平式厂房，汇聚到高楼层的垂直化空间形态，由容积率不到1.0左右上升到2.0以上，土地资源利率和经济密度大幅提升。

工业上楼的是是非非

从创新角度看，工业上楼将制造业中设计研发、中试检测、规模生产及商务办公整合到楼上，不仅实现了解决沿海城市工业用地紧张、高适配新兴制造空间以及工业集约化的大部分问题，也提高了园区建筑品质、生态环境以及双碳节能水平，更促进产城人深度融合。

这些工业上楼的创新举措在《国家发展改革委关于推广借鉴深圳经济特区创新举措和经验做法的通知》中得到充分肯定和推广，也得到佛山、东莞、苏州、青岛、上海、成都等城市的认可和细化。

图3：国家发展改革委推广深圳“工业上楼”通知

2018年-2023年，多地都出台工业上楼相关细则和目标。如深圳提出连续5年每年建设不少于2000万平方米工业上楼空间，东莞提出5年时间内建设不少于5000万平方米高品质、低成本、快供给的产业空间，上海提出三年建设3000万平方米工业上楼空间。

从各方获益角度看，各地的工业上楼实践，让政府、企业、园区多方受益。政府方面，工业上楼实现了空间有效拓展、新兴产业落地、亩均效益提升、产业“腾笼换鸟”等收益；园区方面，实现了产业链群高度集聚、特色高端园区打造、品牌整体价值提升等收益；企业方面，入驻企业实现低成本高标准厂房、“上下楼就是上下游”产业链供应链的集群效应、研发中试生产等短流程一体经营等收益。

从辩证角度看，工业上楼也存有不少现实的矛盾和问题。主要集中在三个方面：

一是建设成本偏高。由于工业上楼在楼板承重、环保安全、工艺需求、减振隔振、垂直交通等方面有诸多限制，建安成本、运行成本大幅上升。仅以建安成本算，根据深圳市发展研究中心报告，传统厂房建安成本价约为2600元/平方米，通用型工业上楼建安成本约为3100/平方米，成本大约增加了20%。

表1：深圳工业上楼建筑标准要求

二是现有企业接受度较低。由于原来工业用地成本很低，大多数企业习惯单层，尽管已配备符合产业要求的垂直交通系统，甚至坡道多层首高厂房，但大多数企业的首选仍然是低层。在项目招商中，各层的去化难度基本是低区＜高区＜中区。

三是地区产业竞争可能加剧。由于沿海先进地区工业上楼的广泛推进，原有的城市产业转移和产业协同面临新的挑战，“以邻为壑”的产业保护可能上升。如深圳龙岗宝龙的工业上楼项目约8000元/平方米，临深片区的市场化工业项目约8000-10000元/平方米，区域产业空间竞争加剧的态势明显。

但总的看来，沿海经济发达地区的工业上楼举措创新是值得称赞和推广的，其成功背后是有内在逻辑和规律的，特别是深圳和上海：

一是产业空间奇缺。特别低价的产业用地，对围绕总部型链主企业的中小企业，以及科技产业化阶段的中小企业落地发展尤为急切。

二是工业地产发达。有创新型工业地产商根据不同上楼企业需求，既能标准化、规范化打造工业上楼厂房，也能为特殊需求的制造业企业提供特殊产品。

三是贴心的服务型政府。工业上楼从政策突破、制订标准、落地建设，还是后期招商运营、专业服务、保障举措，均是由于当地政府的主动作为与市场主体的积极创新所产生的成果。

总而言之，工业上楼率先在珠三角、长三角兴起，从根本上说是“需求驱动”“市场驱动”合力的结果。

工业上楼要三思而后行

面对沿海城市工业上楼的成功“诱惑”，中西部不少城市也开始行动起来，纷纷提出推进工业上楼的试点或行动方案，大有紧跟和赶超沿海发达城市的势头。虽然工业上楼可能是未来大多数地方产业发展的必要选择，但至少对于当前土地资源相对充足的二三线城市来说，大可不必急急火火地全面参与这些工业上楼的风潮中，即使条件具备、准备开启工业上楼试点，也应该做好四项必备工作。


一、试点先行，高标准规划设计

工业上楼一地一策，没有统一标准和规范。中西部推进工业上楼，亟需试点先行，探索推进路径和厂房建设标准。

一是探索建设标准。面对工业上楼的产业空间创新，中西部可在借鉴沿海建设经验的基础上，优先把经济条件好、产业发达、产业空间紧张的园区或特色园区作为试点，探索形成本地工业楼宇建设标准，细分单位载荷、建筑层高、柱网轴线距离、卸货平台、载货电梯等建设技术要求。

二是打造产业地标。结合本地产业特色，筛选最符合上楼产业，并根据筛选产业情况以及上下游配套情况，确定园区产业链群，通过模块化建设、堆叠式产品、智能化改造等手段，打造企业集中、行业相关、产业集聚的地标园区。

三是建设现代化园区。结合园区主导产业，按照产业集聚活力园区、产城融合创新高地、蓝绿融合生态园区、以人为本产业社区标准，把工业上楼园区打造成现代化魅力园区，成为产业新城的高品质运营。

二、突出科创，高起点整合资源

工业上楼的本质是为推进产业创新，实现产业升级。没有科技支撑的上下楼产业链是不完整的。最大限度地促进研发、小试、产业化在空间上高度集约，是当前工业上楼的显著标志。为此，中西部在推进工业上楼过程中，可从三个方向推进科技资源有效整合：

一是创新产业综合用地。对于上楼的资金和技术密集型企业，重点探索“一块地”创新，如探索存量用地“二转二”转型开发、混合功能用地、创新型产业用地等新举措，其中混合用地可允许工业、研发、仓储、公共服务配套等功能混合。同时，鼓励工业综合体按幢、层等固定界限为基本单元分割转让，租购并举等。

二是搭建共享技术服务平台。统筹工业上楼企业创新需求，通过鼓励大企业建设开放创新中心，园区搭建共享实验室、检验检测等公共技术服务平台等举措，降低中小创新企业研发成本，促进大中小企业融合创新。

三是创新建设产学研共同体。围绕“上下楼就是上下游”的产业生态圈，通过公共技术服务平台、创新创业服务平台等建设，将产业、教育、研发、城市生活功能有机融合起来，构建创新、创业、创投“三创结合”的产学研共同体。

图4：新加坡堆叠式工业上楼产业生态分布示意图

三、保持初心，高效能服务企业

建设工业上楼的初心是为促进中小创新企业落地、配套大企业进而形成植根性强的产业集群。因此，“保本微利”、探索产业载体回归公共服务性质是此次“工业上楼”的突出特点。下一步，中西部推进工业上楼要围绕“定制化+低成本+高质量”的厂房空间，突出三个方面的创新：

一是创新优质厂房供给模式。坚持政府主导、国企实施的发展思路，按“低成本开发+高质量建设+准成本提供”要求，建设一批优质产业空间，以“保本微利”价格供向符合条件的企业进行分割销售。同时，也要适当放宽“工改工”土地合法权属比例、降低土地贡献率、强化产业监管、缩短审批周期，为企业提供全生命周期服务。

二是提供高品质的公共空间。围绕生产、生活、生态融合，主要通过工业上楼厂房的快速高效连廊、特色都市绿道、互联互通慢行系统，以及地下商业配套等，营造“好看+好用”的公共活力场所，形成研发、生产、生活相互融合的产业生态圈。

三是完善配套服务。围绕企业人才服务，可以在原来产业宿舍、人才房建设的基础上，瞄准高端人才需求在工业上楼园区内新增低租金人才公寓和“打折扣”人才商品房，围绕15分钟步行生活圈，30分钟步行工作圈建设多层次商业配套、文娱、教育等公共服务设施等。

四、强化招商，高效率运维管理

工业有千行千面的特点，不同企业对厂房有不同需求，产业招商成为整个工业上楼系统中的重中之重。下一步，中西部工业上楼招商要遵循“先定位→再设计→后招商”的逻辑思维，统筹做好三个方面的创新：

一是创新“预招商+厂房定制”模式。由于工业上楼企业有多项上楼技术标准的约束，以及科技企业更注重构建价值和长远发展的需要，需要厂房在建设之前，率先发布预招商公告，并围绕拟引进企业的个性需求，创新多首层、上研下产叠加等建筑设计手法，为企业提供定制化厂房。

二是出台精准补贴政策。针对“保本微利”的开发主体和入驻企业，出台定制化、专业化、精准化补贴政策。如落户奖励、租金补贴和装修补贴的普惠政策，再如在混合功能用地、地价优惠、物业产权灵活分割、建设奖补、招商奖补、租金补贴等方面的定制化政策。

三是引育专业化运营主体。支持国有企业联合社会资本或运营团队，建立以项目投资额、投资强度、年产值及税收强度等指标为核心的联合开发主体，探索引入专业第三方运营商，提供物业管理、生活配套服务、创业创新服务、产业发展服务等，实现产业园区由“供土地”向“供平台”转变。
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