上周，7个月按兵不动后，央行终于对“麻辣粉”（MLF)实施“降息”。8月15日，央行开展4000亿元中期借贷便利(MLF)操作(含对8月16日MLF到期的续做)和20亿元公开市场逆回购操作。中期借贷便利(MLF)操作和公开市场逆回购操作的中标利率分别为2.75%、2.0%，均较前期下降10个基点。当时，市场都认为8月20日（假日和周末延后）固定LPR调整日，降息将没有悬念。
今天，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，之前为3.7%，5年期以上LPR为4.3%，之前为4.45%。
此次利率调整，五年期LPR下降了15个基点，1年期LPR下降了5个基点。五年期LPR，也就是主要用于房贷的利率的下调幅度要明显大于一年期的LPR。
值得注意的是，这是历次MLF降息后首次出现5年期LPR降幅高于1年期LPR的情况。这是1年期LPR自今年1月以来的首次降息，是5年期LPR自今年5月以来的第二次降息。
此次降息之后，房贷的最优利率也就是首次购买普通住房可以低至4.10%。无论是4.30%的房贷基准利率，还是4.10%的房贷最优利率，皆创下了历史新低。这对实体经济快速复苏，特别是房地产回暖有重要意义。当然，对购房者也是大利好，可以实实在在地节约成本。以100万贷款本金、30年期、等额本息还款计算，平均每月可减少月供约90元，需偿还的利息总额减少约3万元。这次降息，五年期LPR主要用于房贷的利率下调幅度较大，可能与楼市的最新数据有关。8月15日，国家统计局发布7月份房地产相关数据，所有指标全部下跌。7月份，房地产开发投资同比下滑12.3%，较6月跌幅扩大3个百分点；商品房销售面积同比下滑28.9%，较6月跌幅扩大10.6个百分点；商品房销售额同比下跌28.2%，较6月跌幅扩大7.2个百分点；国房景气指数亦由上6月的95.4%下降至7月的95.3%，继续刷新2016年初以来最低水平。
居民的购房信心指数也有所回落。央行数据显示，7月居民部门中长期贷款新增1486亿元，仅为去年同期的37%。7月份，新建商品房销售价格同比下跌28.9%，比6月份（跌幅18.3%）扩大10.6个百分点。除一线城市房价韧性较强，二三线城市房价整体出现下行；房地产行业依然处于下行周期。除此之外，现在楼市的库存压力也较大，特别是三四线城市。
2022年5月，百城商品住宅库存量达到了6.07亿平方米，同比增长5%，沈阳、大连等弱二线城市去化周期已超过3年。不少城市去库存压力已迫在眉睫，比如，郑州19城重启“房票安置”政策的背后，核心就在于加速去库存。根据克而瑞发布的百城库存月报，截至今年上半年，广西防城港市的商品房去化周期高达152个月。同期全国三四线城市平均去化周期为28个月，防城港的数据已经超过平均额的5倍。也就是说，如果一直按照当前这个去库存速度，哪怕不再建新房，光是卖完库存房子，防城港就需要12年零7个月。防城港房子高库存也不是特例，哈尔滨、连江、长春、呼和浩特等市的去化周期都超过了100个月，在不建新房的情况下，按当前去库存速度，需要8-10年才能卖完现有库存，非冷门城市珠海的库存也需要消化42个月。一方面是有足够多未出售的房子，一方面是不断有新房子在建，最关键的是，现在即使是刚需客，买房也处于观望状态。2022年以来，房地产调控政策次数近300次，刷新历史同期纪录，122省市政策放松，其中23城放松限购，32城放松限贷，13城放松限售，43城财税托市，超20城首付降至20%。7月份，包括西安、成都、宁波、广州等多个城市取消或者放松二手房指导价政策。8月12日，济南宣布调整住房公积金贷款政策，二套房首付比例降至40%。同一天，江苏省三城也传出了将对二套房首付比例松绑的消息。二手房指导价松绑，向市场传递了激活二手房流动性的信号，从而带动市场预期以及置业信心的修复，一定程度上有望成为二手房市场复苏的催化剂。据湖南中原数据平台显示，长沙楼市，8月第3周成交825套，环比分别上涨24%、23%。随着最新五年期LPR利率进一步下调，刚需客的购房成本将进一步降低，对居民的意愿的提升有促进作用基本上没有什么悬念。
加上马上中秋，国庆节即将到来，也客观上有利于楼市成交。
进入下半年，各个地产商也要完成全年的销售目标，以及加快回款进度，可能楼市利好政策的作用下，楼市复苏会迎来报复性上涨吗？
房价现在大涨的基础已经不复存在，房价依然在高位，复苏更多的是成交量方面的复苏，而不是房子价格。
可能还有很多购房者在等待房价大跌之后再入手，这种可能性也不大，一方面楼市的利好在不断延续升级，还有很多城市出台了限跌令。
房价没有大跌的基础，也不能大跌，居民70%的家庭资产都是房产，大部分都不是全款买房，而是房贷，房价大跌会影响银行的房贷质量，甚至是金融的稳定。
接下来，楼市的成交量会有所复苏，房价将会在一个窄幅的区间波动，不会大跌，也不会大涨。
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