谦智 | 开发商能否解除《前期物业服务合同》

谦  智

谦谦君子，研精毕智。

谦智：专心研究，尽力思考。旨在谦人将用尽智慧和力量高效的将专业优质的法律原创文章输送至社会。

前言

在小区业主成立业主大会前，开发商与物业公司签订的《前期物业服务合同》约定的是开发商与物业公司的权利义务，同时开发商的权利义务也及于业主，律师最近代理了一起因为开发商想替换物业公司，起诉物业公司解除《前期物业服务合同》的案件，律师结合代理的该案件对该类型案件进行一一分析。

一、

前期物业服务合同的成立及终止时间？

根据法律规定，前期物业服务合同成立于业主大会选聘新的物业服务企业之前，由开发商即建设单位选聘物业服务企业，双方约定物业服务内容、签订物业服务合同后，终止于合同约定的时间或业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效时。

二、

开发商能否任意解除前期物业服务合同？

这个问题的关键在于前期物业服务合同的性质，该问题，在民法典生效前尚有争议，但是民法典生效后，物业服务合同作为典型合同之一，其合同性质已十分明确，律师代理的该案件事实的发生是在民法典生效前，二审延续到了民法典生效。所以特别对民法典生效前后的前期物业服务合同性质进行说明。

（一）民法典生效前

民法典生效前，部分法院观点认为前期物业服务合同属于委托法律关系，开发商作为委托方，享有任意解除权，有权单方解除前期物业服务合同。如：昌乐县和兴物业服务有限公司、潍坊中远置业有限公司物业服务合同纠纷案中【（2019）鲁07民终4788号】，山东省潍坊市中级人民法院认为：关于中远置业公司解除合同的通知的效力问题，由于物业服务合同具备委托合同的特征，按照《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定，委托合同的当事人双方均享有任意解除权，可以任意终止合同。当然，因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由之外，应当赔偿损失。既然物业服务合同在性质上属于委托合同，在解除权的问题上其也应当具备委托合同的这一特质，合同当事人双方享有任意解除权。本案中，中远置业公司作为一方当事人，要求解除与和兴物业公司的物业服务合同，自中远置业公司要求解除合同的通知送达和兴物业公司之日起，双方之间就涉案小区的物业管理服务合同关系即产生解除的法律效力。若因中远置业公司单方解除合同的行为给和兴物业公司造成损失的，和兴物业公司可另行主张。

部分法院观点认为前期物业服务合同不属于委托法律关系，开发商无权行使任意解除权。如合肥博天化工有限公司、绿城物业服务集团有限公司物业服务合同纠纷案中【（2019）皖0103民初8961号】，合肥市庐阳区人民法院认为：前期物业服务合同不能等同于传统意义上的委托合同，开发商无权行使任意解除权。关于物业服务合同的性质，司法实践上虽有争议，但其至少不同于传统的委托合同，兼有管理服务等内容。《物权法》、《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律法规以及司法解释已对物业服务合同有明确规定，故其作为有名合同，所引发的纠纷应当严格按照相关法律规定处理。委托合同赋予委托人和受托人任意解除权，保护的是委托合同的存在条件即“信任”，但相比较而言，物业服务合同中的物业服务企业进行物业管理服务具有相对的独立性，因此判决博天化工公司作为前期物业服务合同的一方，无权行使委托合同意义上的任意解除权利。该案二审中，安徽省合肥市中级人民法院维持了一审判决结果，且二审法院根据当时的最高人民法院《民事案件案由规定》的规定认为此类纠纷属于服务合同纠纷，而不属于委托合同纠纷。

律师在代理案件中认为：虽然开发商与物业服务企业签订合同的时候是约束的双方的权利义务，但是随着物业的交付，业主也成为该合同权利义务的继受者，业主有权按照前期物业服务合同行使权利，承担义务。在是否解除合同的案件中，业主才是与该合同密切相关的利益人，建设单位不能擅自解除合同，合同的解除必须依照法定程序由业主共同进行表决决定。

（二）民法典生效后

民法典生效后，新增物业服务合同作为典型合同之一单独规定为一章，最高人民法院修改后的《民事案件案由规定》也将物业服务合同纠纷单独归为第三级案由“物业服务合同纠纷”，上述皆表明《前期物业服务合同》的基础法律关系属于物业服务合同关系，而非委托合同法律关系，这一在民法典生效前争议颇多的纠纷，在民法典生效后其性质逐渐明晰，可以说以后关于物业纠纷的案件，关于开发商是否享有任意解除权已经没有必要成为案件的争议焦点，《民法典》之下的物业服务合同纠纷中开发商不得依据委托合同的任意解除权，主张解除合法有效的前期物业服务合同。

具体到律师最近代理的该案件，法院终审确定本案不适用《民法典》，同时认为案涉《前期物业管理服务合同》不属于委托法律关系，物业服务合同包括了服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取方法、服务期限、服务交接等条款，服务的内容具有较强的专业性，应该属于前期物业服务合同。

三、

开发商能否基于合同约定解除权解除前期物业服务合同？

通过最近代理的案件以及相关司法案例，律师认为，若要解除前期物业服务合同，除了需要考虑合同约定解除权是否成就，物业交付后，还应当考虑业主的因素。

根据《民法典》第278条第一款第（四）项、第二款的规定，下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

从以上规定我们可以看出，前期物业服务合同的解除不同于普通合同，在前期物业服务合同中，开发商虽然是与物业公司签订前期物业服务合同的一方当事人，但前期物业服务合同系小区业主委员会选聘物业服务企业前，为了保障小区已入住业主的居住条件，由开发商与其委托的物业服务企业签订的合同，根据《民法典》第939条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”，这说明前期物业服务合同并非仅涉及合同签约当事人的权利义务，而是对小区全体业主均具有约束力。由此可见，选聘或解聘物业服务企业属于业主共同决定的事项，开发商虽然是前期物业服务合同的签订人，但在房屋交付后，业主与物业公司建立了物业服务法律关系的前提下，若要解除合同，无论是前期物业服务合同的签订人开发商，还是后期签订物业服务合同的个别业主，必须严格依照上述法定程序由业主共同进行表决决定。

律师代理的案件中，律师认为：业主才是与该合同密切相关的利益人，如果解除合同没有经过业主同意，可能会损害全体业主的利益。本地法院对此表示认可，法院认为“前期物业服务合同的终止具有特殊性，前期物业服务合同的终止取决于业主委员会或者业主与新物业服务人签订物业服务合同的时间，受业主大会及业主委员会成立时间的影响。物业开始销售后，前期物业服务合同的解除权只能由建设单位与业主共同协商行使，建设单位不能擅自解除前期物业服务合同，如建设单位随意解除合同，必然会造成物业管理的无序或不稳定，损害全体业主的利益。”

前期物业服务合同成立的初衷，就是为了在业主选聘物业服务企业之前，保障已入住业主的居住条件，因此法院在对此类特殊案件进行审判时也是以小区稳定、业主利益为首要出发点，这也是为什么开发商欲解除前期物业服务合同，需严格依照法定程序行使解除权，兼顾业主利益、听取业主意见。

免责声明

本文及其内容仅作交流目的，不代表云南八谦律师事务所或其律师出具的法律意见、建议或决策依据。如您需要法律建议或其他专业分析，请与本文作者联系或于八谦公众号后台留言（工作人员收到后会及时给予回复）。本文任何文字、图片、音\视频等内容，未经授权不得随意转载，如需转载或引用，请联系公众号后台取得授权，并在转载时注明来源、标题及作者信息。

律师简介

曹文婷

云南八谦律师事务所  实习律师

执业领域：民商事诉讼

联系方式：15969410219

邮        箱：837838667@qq.com

杨颖韬

云南八谦律师事务所  高级合伙人

·昆明市西山区人民法院分、调、裁、审中心特邀党员律师调解员

执业领域：建筑房地产与建设工程、房地产销售与物业管理

联系方式：13987152106

文章编辑：曹文婷

文章校稿：杨颖韬

文章排版：石兴珍

点击链接｜查看更多往期动态