买了就忘记
文｜孙不熟
近来房地产市场不是一般的冷，先是听到各种二手房降价的消息，打开购房软件一看，还真是，平时关注的那几个热点楼盘，还真有不少房源往下调价了，虽然降价幅度普遍在5%以内，但总归是降了，万事开头难，说不定还能继续降。
至于土拍市场，就更冷了，地价下降已经不是新闻，直接流拍都正常。数据显示，仅仅今年1-7月份，全国土地流拍接近800宗，平均每天有4宗。以下是主要城市今年的土地流拍情况，包括北上广深杭在内的一二线城市，同样流拍。
数据来源：CRIC整理（数据截至2018.8.20）
第一财经的报道称，多个热点城市的土地成交价已经回到三年前。高地价被认为是高房价的重要推手，如果地价下降，那房价是不是也要跟着降？逻辑上好像是这么回事。
我其实并不关心房价的日常走势，任何价格市场都会有正常的波动，菜市场的萝卜白菜，每天的价格都不一样呢，更何况是比菜市场复杂一万倍的房地产市场，真正值得关心的是——房价究竟能跌多少？
回顾中国（内地）过去20年的房地产市场，以及香港、纽约、东京、伦敦房价的历史走势图，大致可以总结出这样一个规律：
1、房价下降10%以内，一般属于“技术性调整”。既然是技术性调整，就不会伤及基本面，跌下去的肯定还能涨回来。这种情况一般发生在政府主动的调控期，反映的不是真实的、完整的市场需求，而是被扭曲的局部市场信号，但政府只要给点阳光，马上就能灿烂起来。
2、房价下降20%，可称之为“大幅下跌”。这种情况会伤及基本面，会影响人们对房价的普遍预期，跌下去的部分要涨回来，得需要一段时间。不过，这种“大幅下跌”的起因，往往不是政府的主动调控，而得是经济危机这种量级的客观事件。
比如2008年的全球金融危机，就导致美国不少城市的房价下跌了20%左右，但中国城市还好，基本还在10%以内。换句话说，想把中国房价拉低20％，就连08年的全球金融危机都没做到。
3、房价下跌30%到50%，就可以称之为“崩盘”了。放眼全球，只要是大城市，房价普遍还是比较稳定的，极少会在短时间内出现30%以上的价格波动。香港是一个特例，其房价与其GDP一样，波动都是比较大的。
过去20年，香港房价下跌得最狠的一次是1997年至2003年，无数港人对其印象深刻，但一共下跌了多少呢？就均值来看，也就是50%左右的幅度，如果是以楼市跳涨之前的1995年为基准，其实也就降了20%到30%，这个幅度是不是和想当然的“崩盘”不太一样？
重点是，随着2003年，CEPA（内地与香港关于建立更紧密经贸关系安排）签订之后，香港楼市很快就止跌回升了。官方数据说是到2012年，香港房价就收复97年的历史最高点，到今年2018年，差不多是97年的两倍了吧。
你看，即便是香港的楼市崩盘，也不过如此。相比股市，楼市背后的支撑面要大得多。我常常讲的一个观点是，一只股票的支撑面是一个上市公司，而一栋房子的支撑面是一个城市经济体，像纽约伦敦东京、北上广深这种超级城市，其房价的支撑面是一个国家。所以，无论中外，相比股票，房价的波动性都是很小的，极少真正出现断崖式的下跌。
经验来看，所谓的“房价崩盘”从来都不是从10块钱跌到1块钱，一般不过是从10块钱跌到7块钱，极少会跌到5块钱。
我有一个很要好的朋友，她是位家庭主妇，对经济学一窍不通，但精通买房，这些年通过投资不动产，赚了不少钱，我问她：
“你的买房秘诀是什么？”
她想了一会，认真地说：
“我不懂什么理论，我只知道一条，我喜欢买那种买了就可以忘记的房子”。
微言大义、深刻见底。
关于买房，我想说的意思，也全部在这句话里——“买了就忘记”。
这句话至少包含了三个意思：
第一是买自己可以承受的房子，不要把步子跨得太大，不要把杠杠拉得太高，这样你才能睡的着觉，才能够岁月静好，享受投资的乐趣。
第二是买了就会拿很久，不会想到马上卖，你如果抱着马上就卖的心态去买房，当然就会惴惴不安，时刻关心市场的风吹草动。
第三是买好房子，什么是好房子？记住一句话，只要大城市才有房地产市场。买好房子，就是买好城市、好地段的好房子，这样你才能踏实地把它忘记。
想一想巴菲特为什么不住在纽约，而住在奥马哈这个鸟不拉屎的小镇？他说过一句话：投资需要极端的冷静与超强耐心，需要远离浮华与喧嚣。
所以，对一个聪明的投资者来说，真正值得关注的资讯是很少的！重要的事情只是：买好东西，拿得足够久，然后踏踏实实地忘记它。
编者注：本文作者孙不熟，是公众号“城市战争”创始人、华南城市研究会副会长、广州市房地产协会专家委员会委员、河源国家高新区园区顾问专家、广州市新媒体专家库特聘专家。
延伸阅读：
欢迎加入孙不熟的付费社群，一对一，陪聊。