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君品103方、杭州壹号院“井喷”,但8月二手房的成绩单……

艾维 住浙网 2023-12-29

文/住浙网 艾维

根据手边买房数据,截止到今天下午4点,8月目前成交4493套,相比较7月的4129套,环比增长约10%。

如果说7月是“冰封”,8月稍稍解冻,但依然感受到寒意。借用李清照的一句词——乍暖还寒时候,最难将息。三杯两盏淡酒,怎敌它,晚来风急。

眼下,摇号红利消失的板块多起来,摇新房的人固然减少,二手房更不受待见。除非在首付、增值税方面有重大利好,短时间内很难有行情反转。

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8月成交量TOP20楼盘里,交付未满一年的次新房仅有2个,奥体的君品、勾庄的万象城幸福里,分别成交了11套和12套。细究起来,这两个盘的情况又有不同。

杭州奥体楼盘君品实景图

君品狂飙是因为103方户型多,投资客为抢跑,不惜把价格降到了6万以下,加上自媒体的炒作,吸引了不少外地客群的眼球。可以算是一次成功的营销。

真实情况是,除了个别低楼层的,君品真实成交单价很少低于6万元/㎡的,跟之前的御虹府相差3000-4000元/㎡,差距并没有那么大。但成交量一个在天一个在地,御虹府8月仅成交2套。

这部分买家就是奔着“抄底奥体”来的,谁总价低就买谁,因此君品的带看量在奥体板块上一枝独秀。

手边买房的成交数据显示,在这两个月内,君品网签达到19套,其中103方有11套,占比近六成,尽管大部分的“500万”“510万”网签有做低的嫌疑,但一套中区的618万透露了,目前6万/㎡是君品103方买卖双方均认同的价位。

一个不容忽视的问题,君品103方拉低奥体二手房的下限,既拿走了像御虹府、澄品的蛋糕,也挤压了未来交付次新房的空间。等到这波泡沫洗得差不多了,看奥体价格金字塔中段的房源成交会不会有反弹。

 

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万象城幸福里这半年多成交量超过100套,一举成为“流量明星”。投资客的泡沫洗得差不多了,8月的成交里头,不乏140方以上的偏自住改善户型。

手边买房的数据,幸福里上半年的成交均价在3.3万元/㎡,显然是做低的,真实的价格在3.7-4.2万元/㎡。

目前,板块内的标杆万科杭宸、滨江万家名城价格也一降再降,春节后的二三月份,89方户型还能稳定在4万/㎡以上,到了6月只剩3.8万 /㎡,如今3.5-3.6万元/㎡也常见。次新标杆万象城幸福里都掉到3万6以下,你俩凭啥“高位站岗”?

幸福里的房东渐渐习惯了4万元/㎡的参考价,交付前流传的5万+、6万+已是美丽的泡沫。不过,“黎明前的黑暗”或许快要过去了。

据统计,今年2月以来幸福里成交总套数超过100套,投资客的“泡沫”洗得差不多了。毕竟西溪公馆最多挂牌量也就200多套,幸福里业主的“幸福”就在眼前了。接下来的半年里,如果有学区方面的利好,幸福里的价格说不准会触底反弹。

上面两个盘的热,反衬出创世纪、御虹府、西溪公馆、天空之城的凉(当月成交均不到3套),清晰表明,目前不是普涨行情。

面对接盘侠“奶酪”有限这一情况,所以,急需用钱的但二手房一时出不了手,可以拿房子做抵押贷款,现在利率低到3.3%、3.4%,还是挺划算的。“老破小”还走得动的,趁着现在新房好摇,有心仪的项目开盘,抓紧腾房票。 

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在跑盘中,次新平手出的房源渐多,不是一个好的信号,意味着房东的忍耐度在一点点降低,尤其在同小区的“踩踏”下失去了平常心。而这一切,发生在利好频出、房贷降息的背景下,给人的不安感更强烈。

8月的成交排行榜上,此前一度活跃的“热门盘”像御虹府、蒋村的河滨之城成交个位数,掉出了榜单,高价的杭州壹号院成交14套,成交均价接近9.5万元/㎡,让人咋舌,任你风吹雨打,有点像是奥体的“独孤求败”。

反观翡翠城、杨柳郡、良渚文化村、桃源小镇,刚需的总价,有地铁、产业、商业的配套,开发商品牌做加持,把自己置入父母帮新落户杭州的孩子买房的情境,就知道这些楼盘为啥成交量常盛不衰了。

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编辑∣蔡骏
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